3月31日凌晨，西安市政府重磅发布《西安市人民政府办公厅关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》，开启新一轮的楼市调控。

《通知》指出，从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买商品住房或二手住房的，须落户满1年且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税（退役军人、经批准引进的各类人才除外）。将“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求调整为购房前48个月。

住房限购区域内，商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易。此外，《通知》还提出，将逐步建立二手住房交易参考价格发布机制。

另外通知强调，加大保障性住房供给，完善长租房、共有产权住房体系建设，单列租赁住房用地计划，积极推动住房租赁试点工作，满足新就业家庭等群体合理住房需求。

对于土地，通知指出，建立完善房地机制，每年定期发布土地供应信息，住宅用地供应总量年均增长20%以上。

调控加码 海外投资正当时

深夜“地震”，似乎已经是西安楼市的惯例，去年的“11.30新政”，今年的“3.30新政”，都来得让人那么猝不及防。特别是后者，让很多人感慨“一觉醒来购房资格没了”，一些“幸运儿”也感叹“好险好险，刚上车，晚一步就买不上了”。

而房住不炒，对与炒房团来说，也是致命的一击。一些做“短线投资”的炒房客，估计要被套住了。另外，年限的增加，未来的变数也更多，炒房者就得更加慎重了。

可以预见，此番调控会对西安楼市产生极大影响。

因此，我们是否可以考虑海外投资。其实，海外投资早已成为越来越多高净值人士的刚性需求，资产配置国际化已经成为一种趋势。

那么，我们为什么要进行海外房产的投资？

投资及资产配置需求

对于房地产投资而言，主要分为两种逻辑，第一种就是追求房产本身价值的上涨，获得投资收益；第二种逻辑就是通过房产出租的形式获取每年现金流的收益。

第一种逻辑完全适用于我们国内的市场，房产价值在近20年之中，上涨速度极快，但目前上涨趋势放缓了很多。而国际上也有很多城市在过去的十年之中房价上涨幅度很大，很多投资人也通过低位买入房产在高位抛售房产的方式赚取了不菲的差价收益。

第二种逻辑，就是通过将房屋短期或长期出租获取稳定现金流的投资方式。我国目前的房产租金收益在1%到2%之间，收益率在国际上属于偏低的水平，也就是我们常说的租售比偏低。

而在一些旅游业发达的地区或者名校聚集的地区，房租收益率往往会很高。像美国某些地区房产出租，每年税前的收益率可达到10%以上，而欧洲一些地区的商铺出租收益率也能达到10%以上。

同时租金收益率也会伴随着地区经济的发展而做出相应的调整，由于欧洲经济的不断复苏，因此欧洲房产的收益率一直处于稳中有升的状态。如果能持有房产超过十年以上，那么它的收益率将会变得非常可观。

但租金收益率超高的地区，它的房价往往会保持一个平稳的水平，不会随房价的周期上涨而快速增长，但也不会随着金融危机等问题的出现而导致房价及出租收益率的降低。

所以我们在考虑投资标的时候，一定要明确自己的投资逻辑是更倾向于房价上涨带来的本金收益，还是更倾向于稳定的现金流回收。

海外房产的投资，其实会涉及很多的外在因素，除了房产本身的投资逻辑外，还要考虑汇率，货币发行量以及投资标的国的政治等因素。当你买入了一个国家房产之后，相当于就持有了这个国家的货币，那么它的汇率货币发行量和政治因素会对你的投资收益形成很大的影响。

但是投资海外房产，一个巨大的优势就是应对目前CRS政策的实行。海外不动产是不计算在征税范围之内的，也能够为客户提供了一个合理的控制税款的途径。

生活环境安全需求

目前国内的生活环境，无论是空气质量，还是食品安全总体上来讲都很难让人满意。

但在海外基本不需要有这样的担忧。在南欧的很多国家，比如西班牙、葡萄牙、马耳他、希腊，自然环境都十分优越，每年都有大量游客前来观光旅游。自从欧洲各国开放购房移民政策之后，很多投资者都选择了去欧洲购房投资，甚至直接移民到当地生活。

清澈见底的海水、蔚蓝广阔的天空，这些在国外司空见惯的景象，在国内却变得难得一见。

另外，国外对食品安全问题十分重视。优质的生活环境和完善的食品安全措施也成为大量人群海外置业、移民的主要原因。

子女教育需求

在解决了关于生活安全需求之后，大家自然而然会开始考虑自己的下一代。

对于子女的教育来讲，国内的教育环境，教育质量和受教育的公平程度往往迫使大量人群选择将子女送往海外接受更加先进的西方教育。

虽然选择何种教育的方式，是每个人的自由，但是让子女接触不同的文化已经成为目前的主流趋势。伴随着子女在海外接受教育，海外置业几乎成为每一个家长的必要选择。

在孩子出国时进行房产投资，利用房屋升值或房屋出租获得的收益与留学费用相抵，你会发现留学成本会大大降低，甚至会赚取不菲的收益。

这种情况我们通常称作留学刚需性购房，这样的购房行为，其实完全可以伴随海外投资的行为，将它合二为一。将留学变成一个，不但不花钱，还有可能有投资收益的行为，这就是我们所说的以房养学。

最后

除了以上三种主流的需求之外，海外置业、海外投资的目的因人而异，有一些人是出于对身份的象征，有些旅行达人是要为自己购置旅游地产，有些人是为自己养老做准备等等。

看似只是简单的一次购置房产行为，但海外置业、海外投资绝不仅仅是购置一套房子这么简单。人们的生活，因为每一个不同的需求，不同的操作方式而发生巨大的改变。

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